房产市场面临变局
最近,您还打算买房吗?
 调查显示:改善型是受访者买房的主体
来源: 解放日报 | 2014-07-26 07:46 |

楼市销售出奇招,买房送音乐培训课程。 




调查说明

2014年的房产市场,再次成为社会关注的焦点。一些地方楼市库存量高而成交却低迷,不少城市陆续放开或变相放开了限购政策,而原来一直坚挺的一线城市房价,增幅普遍下降,甚至部分楼盘的绝对价格也出现下降。在这个背景下,关于中国房地产市场“拐点”是否出现的争论再度热了起来。一时间,“崩盘”说,“观望”说,各种说法纷至沓来。新华社最近连续刊文,五评房地产市场变局。新华社上一次“五评房地产”是在2010年,不久,以限购为核心的“新国十条”出台。
    那么,普通市民是如何看待这扑朔迷离的房产市场呢?他们还有没有继续买房的打算?想买房的市民是为了自己居住还是投资?市民希望的房产市场是什么样的状态?为此,解放日报社会调查中心联合KuRunData中国在线调研进行了本次“现在,您还打算买房吗? ”的调查。
    本次调查采用在线方法,受访者均为上海市居民,并对受访者进行甄选,选择有买房意愿的受访者。样本的性别比例为1:1;年龄为,20岁--35岁为30%,36岁--45岁为30%,46岁--60岁为30%,60岁以上为10%。样本的家庭收入分为5000元及以下,5001元--10000元,10001元--20000元,20000元以上等层次。有效样本为1000份。

改善是买房的首要因素

    多年来,房地产市场一直受到社会各界的关注,但是,无论有多少立场、观点各异的说法,楼市基本是高高昂起向上的“牛头”。到了2014年,当房产市场这根敏感神经再度被拨动的时候,“市场拐点”、“限购取消”实实在在出现了,市场的观望气氛浓厚起来。
    国家统计局近日发布2014年1-6月份全国房地产开发和销售情况,各项数据显示如下:2014年1-6月份,全国商品房销售面积48365万平方米,同比下降6.0%。其中,住宅销售面积下降7.8%,办公楼销售面积下降2.8%,商业营业用房销售面积增长7.7%。商品房销售额31133亿元,下降6.7%。其中,住宅销售额下降9.2%,办公楼销售额下降12.1%,商业营业用房销售额增长9.8%。6月末,商品房待售面积54428万平方米,比5月末增加1026万平方米。其中,住宅待售面积增加634万平方米,办公楼待售面积增加58万平方米,商业营业用房待售面积增加212万平方米。
    半年的数据可能还不能确认房产市场的走向,但是,涨幅收窄已是不争的事实。在这样的背景下,有买房意向的市民会不会考虑在近期买房呢?调查显示,在有买房意向的受访者中有近6成受访者表示,会考虑近期买房;超过4成的受访者则表示,还要观察一下,选择适当的时机。
    本次调查首先对1000位受访者目前拥有住房的情况进行调查。有62.3%的受访者表示,自己拥有一套住房;有25.8%的受访者表示自己家庭拥有2套以上的住房,其中,月收入超过2万元的受访者家庭拥有2套以上住房的为41%,拥有5套房的受访者60岁以上占比最多;有11.9%的受访者表示,目前还不拥有产权住房。
    在房产市场走向不明确的前提下,受访者基于什么样的考虑还要买房呢?
    调查显示:位列第一的是改善住房;其次是新婚买房;第三是依然把住房作为投资的项目,希望有所升值;第四是原租房现工作收入稳定者;第五是把房产作为避险保值的选择,家庭多余的资金用于购房。 (见表1)
    有改善住房意向的受访者集中在36岁-45岁年龄段,占比为53.7%,超过平均数8个百分点。受访者陈先生表示:“10年前,由于经济条件所限,在2室1厅的住房内结婚生子。现在,孩子也逐渐大了,通过夫妻的努力,经济条件也许可了,有条件改善自己的居住状况了。希望能找到自己满意的房子。 ”

房价温和下降最为理想

    调查显示,大多数上海市民家庭只有1套房,需要在可支配收入增加的前提下,期望改善自己的居住状况,房价无疑是他们最关心的。本次调查在回答“您认为房产市场存在哪些不合理现象”这一问题时,有71.6%的受访者认为是房价太高,位列第一;有57.2%的受访者认为房产发展不均衡,一部分城市供给紧张,一部分城市供给泛滥,位列第二;有50.3%的受访者认为,部分开发商只管造房子,配套的交通、教育、医疗等服务设施不完善;有49.5%的受访者认为,住房的居住功能弱化,投资投机的功能人为扩大等。显然,普通市民最敏感的就是房价。
    那么,受访者希望房价有一个什么样的表现呢?有46.7%的受访者认为,房价能够有所下降;有26.3%的受访者认为,房价能够大幅下降,而年龄在60岁以上的受访者选择此项的只有15%,显然,这个年龄段的受访者买房比例也最少。选择保持现状和温和上涨的受访者各占1成,希望大幅上涨的约在1%。 (见表2)
    有意思的是,尽管大多数受访者希望房价有所下降,但是,在回答“未来5年,您认为上海的房价是什么样的趋势”这个问题时,温和上涨位列第一,有56.0%的受访者选择;其次是认为基本持平,有19.3%的受访者选择;认为下降的不足15%。 (见表2)
    显然,受访者对上海房产市场发展趋势的评价是谨慎的。

房价升降处于舆论风口浪尖

    按照市场经济的一般规律,楼市起伏、房价升降是很正常的现象。但是,房产市场的每一个变化,总会引来各方的关注,或者说,房价始终处于舆论的风口浪尖上。究其原因,是中国房地产市场承载了太多超出经济学上的涵义,而房价则是这些因素的集中体现。
    在回答“房价大幅上涨的因素”这一问题时,受访者认为,位列第一的是楼市投机炒作严重,推高房价;其次是城市化进程不可阻挡,刚性需求旺盛;第三是“土地财政”导致调控困难。另外,土地供应不足,持续上涨的房价导致购房“恐慌”,保障房“应保未保”等也是房价走高的重要因素。 (见表3)
    那么,当下的楼市价格增幅收窄,存量增加,以致取消限购的城市不断增加,反映什么样的趋势?受访者认为的导致房价大幅上涨的因素会不会有所改变呢?
    有关专家指出:中国房地产市场面临变化是多方面的,就供给层面而言,正逐步进入新房供给与二手房供给彼此衔接转换的阶段;就需求层面而言,正逐步进入投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替阶段;就房价走势层面而言,正逐步进入单边上涨和双向波动、政府不再对房价进行直接控制的切换阶段。
    从更宏观的角度看,市场面临三个真正的拐点。一是新型城镇化进程中以房地产为导向的模式必须向以民生为本的模式转变;二是宏观调控从使用限购等行政手段加速过渡到市场化手段,从全国一刀切向分城区精准定向调控的模式转变;三是各方看待房地产的心态出现改变,购房者、开发商和地方政府均需回归理性心态。房产市场或将面临一个深刻的变局,房价或许只是这个变局其中的一个因素。市民购房,需要更多的理性思考。

不动产登记对房价的影响

    2013年4月,国务院办公厅发布了包括72项改革方案、提出明确时间表的 《关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》,其中要求国土部和住建部出台《不动产统一登记条例》。对于不动产的登记制度,有75.2%的受访者表示赞成;有15.1%的受访者表示无所谓;有9.7%的受访者表示不赞成。支持不动产登记的受访者占了绝大多数。
    对于不动产登记制度,受访者认为,鉴于房产在社会生活中的特殊性,其积极意义首先在于能够有效监督官员的财产,将反腐落到实处;其次是清理整个社会的房产家底,政府可以针对性地提高对房产市场的服务管理效能;第三是能够为开征房产税,改变政府依赖“土地财政”打好基础。 (见表4)
    受访者朱先生表示:虽然此条例还在继续拟定中,但其影响是深远的。或许,普通市民从大家特别关注的反腐看到这个制度的正面作用,但深层次的作用或许更加重要,那就是清理家底。如果政府对目前我们国家、或者地区到底有多少房子,每个地区的市场究竟是供给不足还是需求不足也搞不清楚,凭感觉、凭经验进行管理,服务于管理如何能够到位。受访者陈先生则认为:不动产登记不仅仅对于政府的管理有积极意义,对于反腐有积极意义,即使是开发商,也具有正面作用。可以根据相关的数据,选择合适的地区,开发合适的房产。对于购房者而言,在什么地区,以什么样的价格购房,也有积极的参考作用。所以,积极支持不动产登记制度的。同时,也希望登记以后,在不泄露个人信息的基础上,在合法的前提下,做到数据的公开和共享。

理顺房产市场或正当时

    房产市场一路高歌,即使有些小磕绊,也是一点无碍大局的小插曲。这回,却让不少人感到变化不容置疑。其实,住房的最大功能是居住,但永远不会仅仅是居住。受访者朱先生认为,房产市场要健康发展,首要的是让房产回归它的基本功能。
    调查显示,有87.8%的受访者认为,住房的首要功能是居住;有41.9%的受访者认为,住房还兼有投资的功能;有26.9%的受访者认为,住房是结婚的必备条件;有10.5%的受访者认为,住房还是个人的身份象征。而当房产的投资功能逐渐淡化的时候,房产市场是否会步入不景气?受访者陈先生在访谈中表示:房产的投资功能淡化,不会对市场的理性发展有冲击,房产市场的景气与否,自有其内在的逻辑。
    综述受访者对房产市场前景表示乐观的理由有三:首先是居住升级的需求依然强劲,本次调查近5成受访者为改善住房而买房就是很好的说明。过去30多年快速城镇化浪潮中催生出的房屋,往往在户型布局、配套设施等方面都存在明显的缺陷。随着人们对户型结构、绿化环境、居住面积、物业服务等更为宜居和人性化的追求。其次,中国城镇化的红利还没有完全释放,在以民生为导向的城镇化过程中,房产的发展将以一种新的形态出现。第三,中国的家庭还在裂变分拆过程中,年轻人结婚,有条件的大都与父母分开居住,家庭数量在一定的时期保持增长的势头。
    房产市场的变化,既是挑战,也是机遇。那一时的踌躇,正是一次调整姿态,摆脱“土地财政”,摆脱行政调控,明确发展方向的最好机会。

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